DUGi

La constitucionalitat dels límits a la renda en els arrendaments d’habitatge: Comentari a la sentència del BVerfG de 18 de juliol de 2019

http://dugi.udg.edu/item/http:@@@@hdl.handle.net@@10256@@21073

Jornades de Dret Català a Tossa (21es: 2021: Tossa de Mar, Catalunya)

Les pàgines que segueixen expliquen els arguments del Tribunal Constitucional alemany (Bundesverfassungsgericht, BVerfG) en la sentència de 18.07.2019, sobre els límits constitucionals de la limitació del preu en els arrendaments d’habitatge. Es qüestiona la constitucionalitat de la Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung, de 21.12.2015 (MietNovG), que va procurar una nova redacció als §§ 556d i ss. BGB. La regla general és que la renda màxima exigible en el moment de concloure un contracte en zones de mercat tens no pot superar en més d’un 10% la renda local de referència (§ 556d BGB), és a dir, de la renda que habitualment es paga pels arrendaments d’immobles de similars característiques en el mateix municipi o en un municipi similar en els darrers 4 anys. Això es coneix popularment amb el nom de Mietpreisbremse ("fre als preus dels lloguers"). La MietNovG és el resultat d’una política pública d’habitatge que pretén frenar l’evolució alcista i exponencial dels preus dels lloguers, en un context de greu crisis habitacional, en què la falta d’oferta de lloguer assequible contribueix a l’expulsió de residents de les grans urbs. A Catalunya, la qüestió no ens és aliena perquè, com se sap, l’any 2019 hi va haver un intent no reeixit de regulació4 i, més recentment, s’ha aprovat la Llei 11/2020 del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge,56 molt inspirades, per cert, en la norma alemanya. Estudiar els arguments del BVerfG ajudarà a entendre els límits constitucionals d’una norma com aquesta. Addicionalment, també sorgeixen dubtes sobre qüestions competencials: a Alemanya la Federació és competent per regular el contracte d’arrendament i els Länder ho són per declarar la zona de mercat tens. Un problema similar sorgeix entre l’Estat i Catalunya: en primer lloc, si la competència en política d’habitatge (art. 26, 47 i 137 EAC) passa per davant de la competència sobre dret civil (art. 129 EAC)7 i, en segon lloc, si la regulació sobre els límits de preu en els arrendaments urbans escapa de la competència autonòmica perquè és una qüestió que s’ha d’abordar des de les bases de les obligacions contractuals que, com se sap, és una competència exclusiva de l’Estat (art. 149.1.8ª CE).8 De moment, aquesta tensió es resol a favor de l’Estat, sens perjudici del que dictamini en un futur el Tribunal Constitucional (TC), a resultes del recurs d’inconstitucionalitat sobre la Llei 11/2020 que va presentar el proppassat mes de desembre el Grup Parlamentari del Partit Popular. D’altra banda, convé destacar que s’ha iniciat un període de negociacions en el si de la Comissió Bilateral de l’Estat-Generalitat que ha suspès el termini del Govern estatal per interposar, ell també, un recurs d’inconstitucionalitat contra la norma. Amb aquests antecedents, no se sap si la publicació per part del Govern de l’Estat del sistema estatal d’índex de preus de lloguers d’habitatge, en compliment del mandat previst en la disposició addicional segona del Reial decret-llei 7/2019, d’1 de març,9 que s’aprova amb la finalitat de fer més transparent i accessible el coneixement del mercat de lloguer d’habitatges —especialment pel que fa a l’evolució dels preus— i que pot servir per impulsar diferents mesures que facilitin l’accés a l’habitatge amb preus assequibles,10 podria ser la primera pedra per a l’establiment d’un règim de control de rendes en tot el territori de l’estat en un futur

Documenta Universitaria